주변 정비구역에서 분리·보존, 주변 구역 소규모 분할 개발
서울시가 종로구 세운상가 일대 세운 재정비촉진지구(종로구 종로3가동 175-4 일대, 43만8,585㎡)의 변경계획(안)을 발표, 사업에 속도가 붙을 것으로 기대된다.
25일 시측에 따르면 이 일대는 지난 1979년 세운상가군 동측 지역에 대한 정비계획이 수립된 이래 30여 년 동안 정비 사업이 시행된 곳이 단 2곳(국도호텔, 남산센트럴 자이)뿐이다.
한편 1967년 세운상가, 현대상가 건립을 시작으로 72년까지 청계상가, 대림상가, 삼풍상가, 풍전호텔, 신성상가, 진양상가로 건립된 세운상가군은 전기·전자 등 도심산업의 메카로 성장하며 서울의 명물로 자리매김했다.
25일 시측에 따르면 이 일대는 지난 1979년 세운상가군 동측 지역에 대한 정비계획이 수립된 이래 30여 년 동안 정비 사업이 시행된 곳이 단 2곳(국도호텔, 남산센트럴 자이)뿐이다.
한편 1967년 세운상가, 현대상가 건립을 시작으로 72년까지 청계상가, 대림상가, 삼풍상가, 풍전호텔, 신성상가, 진양상가로 건립된 세운상가군은 전기·전자 등 도심산업의 메카로 성장하며 서울의 명물로 자리매김했다.
하지만 강남개발로 고급 주거지의 명성과 상권이 이동하면서 쇠퇴의 길을 걷게 됐으며, 이에 1979년 정비계획이 처음으로 수립됐다.
세운지구는 목조건축물(54%)과 1970년 이전에 지어진 건축물(72%)의 비율이 도심평균을 훨씬 넘고, 구역내부에는 사람과 오토바이만 겨우 진출입이 가능해 차량 접근이 어려워 화재 등 대규모 재난에 취약한 실정이다.
세운지구는 목조건축물(54%)과 1970년 이전에 지어진 건축물(72%)의 비율이 도심평균을 훨씬 넘고, 구역내부에는 사람과 오토바이만 겨우 진출입이 가능해 차량 접근이 어려워 화재 등 대규모 재난에 취약한 실정이다.
또 이러한 열악한 주변 환경을 피해 산업체가 이주하고, 일부 구역의 사업 시행자들이 세입자를 이주시켜 공실이 증가하고 있다.
이번 변경(안)의 핵심은 전면철거 하려던 세운상가를 주변 정비구역에서 분리해 보존하되 주민의사에 따라 리모델링 등을 통해 계속 사용하고, 주변구역은 대규모 통합개발방식에서 옛 도시조직을 고려한 소규모 분할개발방식으로 변경, 점진적인 개발을 통해 이 일대를 창조 문화산업중심지로 변모시키는 것이다.
건축물 높이는 주변 경관과의 조화를 고려해 구역별로 차등 적용하고 기반시설계획은 개발밀도 등과 연동한 적정규모 확보 계획을 통해 주민부담을 경감했다. 또 가로활성화 용도를 도입하는 경우에는 5층 이하의 저층부에 한해 건폐율도 60%에서 80%로 완화한다.
시는 이러한 내용을 주요 골자로 하는 ‘세운 재정비촉진계획 변경(안)’을 이날 발표, 세운 재정비촉진지구 정비를 통해 도심 재활성화를 유도하겠다고 밝혔다.
특히 이번 변경(안)은 전문가 및 주민과의 다양한 논의과정을 통해 2009년 수립된 재정비촉진계획의 한계를 진단하고, 계획 변경에 대한 주민 공감대를 형성하면서 추진됐다.
시는 세운지구의 슬럼화가 가속되고 있어 이 일대 도심 기능을 회복하고 낙후된 환경을 개선하기 위해 지난 2006년 이곳을 재정비 촉진지구로 지정하고 2009년 재정비 촉진계획을 수립한 바 있다.
하지만 촉진계획 수립 이후 종묘 맞은편에 있는 세운4구역의 건축물 높이가 문화재청 심의로 하향(122m→62m)조정되고, 부동산 경기 침체에 따른 대규모 개발사업의 리스크 증대 등으로 인해 사업에 진척을 보이지 못했다.
이에 시는 기존 촉진계획으로는 실질적 사업 추진이 어려운 점을 감안 2010년 8월부터 촉진계획 변경을 검토해왔다.
종로구, 중구, SH공사 등 관계기관과 분야별 전문가 T/F팀을 구성, 총 14회의 논의과정을 거치고 ‘세운상가군 재조명을 통한 세운지구 재정비 방향에 대한 대시민 심포지엄’과 구역별 주민면담도 15회에 걸쳐 진행하는 등 촉진계획의 변경 필요성과 방향에 대한 공감대를 형성했다.
시는 이번 변경(안)에서 세운지구를 ‘활력 있는 창조문화산업중심지’로 조성한다는 비전 아래 △도심산업의 발전적 재편 △역사문화와 조화되는 도심관리 △점진적 정비를 통한 지역 커뮤니티 보전이라는 세 가지 정비방향을 제시했다.
전면철거 후 공원으로 조성하려던 세운상가군은 주변구역과 분리하여 보존하되, 주민의사에 따라 리모델링 등을 통해 활성화를 유도한다.
이는 당초 계획대로 공원 조성 시 예상되는 총 1조4천억원의 재원조달의 어려움과 상가군과 주변구역의 통합개발로 인한 갈등발생 등에 따른 주민 부담을 고려한 것.
존치되는 세운상가군은 주민, 전문가, 공공 등이 참여하는 거버넌스를 통해 구체적인 조성방안을 마련하고 시는 계획에 실행력이 더해질 수 있도록 행정지원에 집중한다는 계획이다.
이를 위해 ‘세운상가 가동~진양상가’까지를 주변 정비구역에서 분리해 존치관리구역으로 지정하고 상가별로 협의를 거쳐 구체적인 관리방안 마련을 추진한다.
세운상가군은 건축물 안전점검 결과 B~C등급으로 일부 수선을 통해 계속 사용 가능하다는 판단이다.
실제로 세운상가군의 삼풍상가 및 풍전호텔(현 PJ호텔)은 2006년 내·외관 리모델링을 이미 시행한 바 있다.
당초 계획에서 담고 있던 남북 녹지축의 개념은 계속 유지하며 세운상가군 일대 보행데크 및 건축물 옥상 등을 활용, 입체 녹지로 유도한다.
시는 입체 녹지를 통해 도심의 녹지는 확보하면서도 토지이용 효율을 높일 수 있을 것으로 기대하고 있다. 또 대규모 건축물 철거에 따른 사회적 문제를 해소하게 됐다.
2012년 11월26일 서울역사박물관에서 개최된 ‘세운상가군 재조명을 통한 세운지구 재정비 방향에 관한 심포지엄’에서 강병근 교수(건국대)는 세운지구 전역의 입체녹지 확장을 통해 평면녹지조성 이상의 효과를 가질 수 있다고 설명했다.
세운상가군을 △거주·업무·휴식·문화이벤트 등이 활발하게 벌어지는 ‘도심생활의 활력거점’ △IT·생활문화산업 및 도심 서비스 산업의 도입으로 ‘도심산업 촉매거점’ △입체보행 녹지축 조성을 통해 생태적 네트워크가 이루어지는 ‘도심생태 연결거점’으로 육성해 세운상가군이 입체적 복합문화산업공간으로 재생 되도록 한다.
시는 지속적인 주민 워크숍 개최를 통해 주민과의 공감대를 형성하면서 세운상가군의 미래상을 설정해 상가군 별 특성을 고려한 활성화 방안을 수립해 나갈 계획이다.
리모델링 가이드라인, 공공지원 방안 등 구체적 실행계획과 상가군 별 추진전략 및 사업추진 시기도 주민과의 논의를 거쳐 함께 마련한다.
개발방식은 기존의 일률적 대규모 통합개발방식에서 주요 도로, 옛 길 등 도시조직의 보전 및 구역별 여건을 고려한 소규모 분할개발 방식으로 변경한다.
세운 재정비촉진지구는 기존 8개 구역(평균 3~4만㎡)으로 되어있으나, 도심 산업이 활성화되어 있는 구역은 약 1~3천㎡ 규모로 소규모 분할해 점진적 개발을 유도한다. 또 폐업 등 산업기능 쇠퇴로 도심산업 생태계의 재편 및 육성을 위해 정비가 필요한 구역은 약 3~6천㎡ 규모로 계획했다.
현재 세운 재정비촉진지구는 2구역, 3구역, 4구역, 5구역, 6-1구역, 6-2구역, 6-3구역, 6-4구역 등 총 8개 구역으로 나뉘어 있다. 이 중 현재 사업시행인가 준비 단계에 있는 4구역은 기존 사업규모를 그대로 유지하고, 나머지 7개 구역은 유연한 분할 개발을 적용한다.
기존 도시조직을 보전하는 범위 내에서 정비구역의 분할 및 통합을 유연하게 조정할 수 있도록 허용하여 도시조직 및 기능의 유지와 개선을 동시에 도모한다.
시는 정비사업의 촉진을 위해 주거비율 50% 이외에 오피스텔을 10% 이내에서 추가로 허용한다.
통상 서울시 상업지역내 주거 대 비주거 비율은 5:5로, 준주거시설에 해당하는 오피스텔은 비주거용도 범위에서 허용되지 않았다. 이번 완화는 시가 지난 4월 발표한 ‘뉴타운·재개발 추진·해제구역 지원방안’에 따른 것이기도 하다.
또 도심 업무종사자, 단기 체류형 비즈니스 방문객, 파워시니어 부부 등 1~2인 가구의 증가에 따른 다양한 도심형 주거 도입을 위해 주거비율의 30%이상을 반드시 소형(60㎡)으로 계획토록 했다.
더불어 소형주거 비율 30% 초과 시 초과건립 비율에 따라 용적률 인센티브를 별도 제공한다.
시는 개발규모·개발밀도와 연계한 적정 규모의 기반시설만을 확보함으로써 주민 부담을 줄여 사업 촉진을 유도한다.
기존 도로 체계를 최대한 유지하면서 꼭 필요한 기반시설 위주로 계획하고, 공원 등 의무시설 설치 및 활성화 유도를 위한 전략용도(산업앵커시설 등) 공급이 필요한 경우에는 개발규모, 개발밀도와 연계하여 부담률도 차등 적용한다.
이때 일반적으로 토지로 제공하던 기반시설 부담 방식 이외에도 구역의 여건에 따라 도심 활성화 용도로 쓸 수 있는 건축물을 제공하거나 기반시설 설치비용을 부담하는 방식도 가능하도록 했다.
시는 사대문 안 역사도심으로서의 조화로운 경관 유지를 위해 종묘, 남산, 가로특성(간선부, 이면부) 등을 고려해 건축물 높이를 차등 적용한다는 계획이다.
개발 규모, 개발 밀도, 기반시설 부담 등 구역 특성을 고려해 건축물 최고 높이를 90m에서 50m까지 차등 적용한다.
종묘 문화재와 남산의 자연 경관을 고려해 종로와 퇴계로 변에 면한 구역은 건축물 최고높이 70m 이하로 하향 조정한다. 종묘에 면하는 세운 2구역과 4구역은 문화재 심의 결과를 반영한 높이를 적용한다.
구역 내부에 위치한 이면부는 접도현황 등을 고려해 기준 높이를 간선부와 차등 적용해 조화로운 경관 조성이 가능하도록 했다.
더불어 건폐율은 도심의 가로 활성화가 필요하거나 건축물 높이 하향 조정으로 용적률 확보가 어려운 구역에 대해서 기존 60%에서 구역별로 최고 80%까지 완화한다.
용적률은 ‘도시·주거환경정비기본계획’의 용적률 체계를 적용, 도심부 상업지역 용적률인 600%를 기준으로 하되, 도심산업 활성화구역은 100%, 산업기능 쇠퇴로 용도전환 유도가 필요한 구역은 200%의 용적률 인센티브를 부여하며, 기반시설 기부 채납 시엔 별도의 용적률 인센티브를 부여한다.
또 시는 도심산업 생태계의 발전적 재편을 위해 산업 앵커시설(R&D) 등을 기반시설로 유도하기로 했다. 이를 통해 인쇄, 조명, 귀금속 등 경쟁력을 유지하고 있는 기존 산업은 선별적으로 고도화하고, 영상·미디어 콘텐츠 등 도심부의 다양한 여건과 조화되는 업종은 신성장 동력산업으로 육성한다는 계획이다.
앞으로 촉진계획 변경(안)은 주민공람 및 공청회 등 관련 절차를 이행하며 제출된 의견을 검토·반영해 올해 중 촉진계획 결정 고시할 계획이다.
이제원 도시계획국장은 “이번에 변경되는 세운 재정비촉진계획은 '09년 수립된 기존의 촉진계획을 부정하는 것이 아니라 그간의 여건 변화를 반영한 현실적 대안을 제시하는 것”이라며 “주민 부담 완화를 통해 세운지구 사업 촉진은 물론 사대문안 도심 재활성화 효과를 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.
이번 변경(안)의 핵심은 전면철거 하려던 세운상가를 주변 정비구역에서 분리해 보존하되 주민의사에 따라 리모델링 등을 통해 계속 사용하고, 주변구역은 대규모 통합개발방식에서 옛 도시조직을 고려한 소규모 분할개발방식으로 변경, 점진적인 개발을 통해 이 일대를 창조 문화산업중심지로 변모시키는 것이다.
건축물 높이는 주변 경관과의 조화를 고려해 구역별로 차등 적용하고 기반시설계획은 개발밀도 등과 연동한 적정규모 확보 계획을 통해 주민부담을 경감했다. 또 가로활성화 용도를 도입하는 경우에는 5층 이하의 저층부에 한해 건폐율도 60%에서 80%로 완화한다.
시는 이러한 내용을 주요 골자로 하는 ‘세운 재정비촉진계획 변경(안)’을 이날 발표, 세운 재정비촉진지구 정비를 통해 도심 재활성화를 유도하겠다고 밝혔다.
특히 이번 변경(안)은 전문가 및 주민과의 다양한 논의과정을 통해 2009년 수립된 재정비촉진계획의 한계를 진단하고, 계획 변경에 대한 주민 공감대를 형성하면서 추진됐다.
시는 세운지구의 슬럼화가 가속되고 있어 이 일대 도심 기능을 회복하고 낙후된 환경을 개선하기 위해 지난 2006년 이곳을 재정비 촉진지구로 지정하고 2009년 재정비 촉진계획을 수립한 바 있다.
하지만 촉진계획 수립 이후 종묘 맞은편에 있는 세운4구역의 건축물 높이가 문화재청 심의로 하향(122m→62m)조정되고, 부동산 경기 침체에 따른 대규모 개발사업의 리스크 증대 등으로 인해 사업에 진척을 보이지 못했다.
이에 시는 기존 촉진계획으로는 실질적 사업 추진이 어려운 점을 감안 2010년 8월부터 촉진계획 변경을 검토해왔다.
종로구, 중구, SH공사 등 관계기관과 분야별 전문가 T/F팀을 구성, 총 14회의 논의과정을 거치고 ‘세운상가군 재조명을 통한 세운지구 재정비 방향에 대한 대시민 심포지엄’과 구역별 주민면담도 15회에 걸쳐 진행하는 등 촉진계획의 변경 필요성과 방향에 대한 공감대를 형성했다.
시는 이번 변경(안)에서 세운지구를 ‘활력 있는 창조문화산업중심지’로 조성한다는 비전 아래 △도심산업의 발전적 재편 △역사문화와 조화되는 도심관리 △점진적 정비를 통한 지역 커뮤니티 보전이라는 세 가지 정비방향을 제시했다.
전면철거 후 공원으로 조성하려던 세운상가군은 주변구역과 분리하여 보존하되, 주민의사에 따라 리모델링 등을 통해 활성화를 유도한다.
이는 당초 계획대로 공원 조성 시 예상되는 총 1조4천억원의 재원조달의 어려움과 상가군과 주변구역의 통합개발로 인한 갈등발생 등에 따른 주민 부담을 고려한 것.
존치되는 세운상가군은 주민, 전문가, 공공 등이 참여하는 거버넌스를 통해 구체적인 조성방안을 마련하고 시는 계획에 실행력이 더해질 수 있도록 행정지원에 집중한다는 계획이다.
이를 위해 ‘세운상가 가동~진양상가’까지를 주변 정비구역에서 분리해 존치관리구역으로 지정하고 상가별로 협의를 거쳐 구체적인 관리방안 마련을 추진한다.
세운상가군은 건축물 안전점검 결과 B~C등급으로 일부 수선을 통해 계속 사용 가능하다는 판단이다.
실제로 세운상가군의 삼풍상가 및 풍전호텔(현 PJ호텔)은 2006년 내·외관 리모델링을 이미 시행한 바 있다.
당초 계획에서 담고 있던 남북 녹지축의 개념은 계속 유지하며 세운상가군 일대 보행데크 및 건축물 옥상 등을 활용, 입체 녹지로 유도한다.
시는 입체 녹지를 통해 도심의 녹지는 확보하면서도 토지이용 효율을 높일 수 있을 것으로 기대하고 있다. 또 대규모 건축물 철거에 따른 사회적 문제를 해소하게 됐다.
2012년 11월26일 서울역사박물관에서 개최된 ‘세운상가군 재조명을 통한 세운지구 재정비 방향에 관한 심포지엄’에서 강병근 교수(건국대)는 세운지구 전역의 입체녹지 확장을 통해 평면녹지조성 이상의 효과를 가질 수 있다고 설명했다.
세운상가군을 △거주·업무·휴식·문화이벤트 등이 활발하게 벌어지는 ‘도심생활의 활력거점’ △IT·생활문화산업 및 도심 서비스 산업의 도입으로 ‘도심산업 촉매거점’ △입체보행 녹지축 조성을 통해 생태적 네트워크가 이루어지는 ‘도심생태 연결거점’으로 육성해 세운상가군이 입체적 복합문화산업공간으로 재생 되도록 한다.
시는 지속적인 주민 워크숍 개최를 통해 주민과의 공감대를 형성하면서 세운상가군의 미래상을 설정해 상가군 별 특성을 고려한 활성화 방안을 수립해 나갈 계획이다.
리모델링 가이드라인, 공공지원 방안 등 구체적 실행계획과 상가군 별 추진전략 및 사업추진 시기도 주민과의 논의를 거쳐 함께 마련한다.
개발방식은 기존의 일률적 대규모 통합개발방식에서 주요 도로, 옛 길 등 도시조직의 보전 및 구역별 여건을 고려한 소규모 분할개발 방식으로 변경한다.
세운 재정비촉진지구는 기존 8개 구역(평균 3~4만㎡)으로 되어있으나, 도심 산업이 활성화되어 있는 구역은 약 1~3천㎡ 규모로 소규모 분할해 점진적 개발을 유도한다. 또 폐업 등 산업기능 쇠퇴로 도심산업 생태계의 재편 및 육성을 위해 정비가 필요한 구역은 약 3~6천㎡ 규모로 계획했다.
현재 세운 재정비촉진지구는 2구역, 3구역, 4구역, 5구역, 6-1구역, 6-2구역, 6-3구역, 6-4구역 등 총 8개 구역으로 나뉘어 있다. 이 중 현재 사업시행인가 준비 단계에 있는 4구역은 기존 사업규모를 그대로 유지하고, 나머지 7개 구역은 유연한 분할 개발을 적용한다.
기존 도시조직을 보전하는 범위 내에서 정비구역의 분할 및 통합을 유연하게 조정할 수 있도록 허용하여 도시조직 및 기능의 유지와 개선을 동시에 도모한다.
시는 정비사업의 촉진을 위해 주거비율 50% 이외에 오피스텔을 10% 이내에서 추가로 허용한다.
통상 서울시 상업지역내 주거 대 비주거 비율은 5:5로, 준주거시설에 해당하는 오피스텔은 비주거용도 범위에서 허용되지 않았다. 이번 완화는 시가 지난 4월 발표한 ‘뉴타운·재개발 추진·해제구역 지원방안’에 따른 것이기도 하다.
또 도심 업무종사자, 단기 체류형 비즈니스 방문객, 파워시니어 부부 등 1~2인 가구의 증가에 따른 다양한 도심형 주거 도입을 위해 주거비율의 30%이상을 반드시 소형(60㎡)으로 계획토록 했다.
더불어 소형주거 비율 30% 초과 시 초과건립 비율에 따라 용적률 인센티브를 별도 제공한다.
시는 개발규모·개발밀도와 연계한 적정 규모의 기반시설만을 확보함으로써 주민 부담을 줄여 사업 촉진을 유도한다.
기존 도로 체계를 최대한 유지하면서 꼭 필요한 기반시설 위주로 계획하고, 공원 등 의무시설 설치 및 활성화 유도를 위한 전략용도(산업앵커시설 등) 공급이 필요한 경우에는 개발규모, 개발밀도와 연계하여 부담률도 차등 적용한다.
이때 일반적으로 토지로 제공하던 기반시설 부담 방식 이외에도 구역의 여건에 따라 도심 활성화 용도로 쓸 수 있는 건축물을 제공하거나 기반시설 설치비용을 부담하는 방식도 가능하도록 했다.
시는 사대문 안 역사도심으로서의 조화로운 경관 유지를 위해 종묘, 남산, 가로특성(간선부, 이면부) 등을 고려해 건축물 높이를 차등 적용한다는 계획이다.
개발 규모, 개발 밀도, 기반시설 부담 등 구역 특성을 고려해 건축물 최고 높이를 90m에서 50m까지 차등 적용한다.
종묘 문화재와 남산의 자연 경관을 고려해 종로와 퇴계로 변에 면한 구역은 건축물 최고높이 70m 이하로 하향 조정한다. 종묘에 면하는 세운 2구역과 4구역은 문화재 심의 결과를 반영한 높이를 적용한다.
구역 내부에 위치한 이면부는 접도현황 등을 고려해 기준 높이를 간선부와 차등 적용해 조화로운 경관 조성이 가능하도록 했다.
더불어 건폐율은 도심의 가로 활성화가 필요하거나 건축물 높이 하향 조정으로 용적률 확보가 어려운 구역에 대해서 기존 60%에서 구역별로 최고 80%까지 완화한다.
용적률은 ‘도시·주거환경정비기본계획’의 용적률 체계를 적용, 도심부 상업지역 용적률인 600%를 기준으로 하되, 도심산업 활성화구역은 100%, 산업기능 쇠퇴로 용도전환 유도가 필요한 구역은 200%의 용적률 인센티브를 부여하며, 기반시설 기부 채납 시엔 별도의 용적률 인센티브를 부여한다.
또 시는 도심산업 생태계의 발전적 재편을 위해 산업 앵커시설(R&D) 등을 기반시설로 유도하기로 했다. 이를 통해 인쇄, 조명, 귀금속 등 경쟁력을 유지하고 있는 기존 산업은 선별적으로 고도화하고, 영상·미디어 콘텐츠 등 도심부의 다양한 여건과 조화되는 업종은 신성장 동력산업으로 육성한다는 계획이다.
앞으로 촉진계획 변경(안)은 주민공람 및 공청회 등 관련 절차를 이행하며 제출된 의견을 검토·반영해 올해 중 촉진계획 결정 고시할 계획이다.
이제원 도시계획국장은 “이번에 변경되는 세운 재정비촉진계획은 '09년 수립된 기존의 촉진계획을 부정하는 것이 아니라 그간의 여건 변화를 반영한 현실적 대안을 제시하는 것”이라며 “주민 부담 완화를 통해 세운지구 사업 촉진은 물론 사대문안 도심 재활성화 효과를 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.
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