▲  LH공사가 최고가 공개경쟁입찰 방식을 채택해 공급예정가보다 최고 4배가 넘는 가격에 낙찰자가 결정된 문제의 세종시 상가 위치도.

[동양뉴스통신] 조영민 기자 = 한국토지주택공사(이하 LH)가 공급하는 세종시 아파트단지 내 상가 분양가가 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있는 가운데 상가 분양과정에서 지나친 경쟁을 유도해 분양가를 높이고 있다는 지적이 제기되고 있다.

일반적으로 LH공사에서 공급하는 단지 내 상가는 민영건설사 공급가보다 낮은 분양가격, 그리고 단지 내 세대수 대비 공급물량이 적다는 ‘희소성’으로 예비 투자자들로부터 큰 인기를 끌고 있다.

하지만 이 같은 인기는 LH공사에서 채택하고 있는 ‘최고가 공개입찰’ 방식으로 인해 당초 예정공급가(사실상 최저가) 보다 최고 4배나 높은 가격으로 낙찰이 이뤄져 크고 작은 폐해의 근원이 되고 있다.

실제 지난달 이뤄진 세종시 1-1생활권과 1-10생활권 단지 내 상가의 경우, 전용면적 10평형 미만의 낙찰가격이 평당 1억원이 넘는 가격에 주인을 찾는 결과로 이어졌다.

이로 인해 낙찰자(분양자)는 자신이 점포를 경영하지 않을 것이란 가정 하에 보증금 5000만원에 월 300만원을 받아야만 6.22%의 수익률을 올릴 수 있다. 똑 같은 보증금에 250만원을 받게 된다면, 수익률은 5% 이하로 떨어질 수밖에 없다.

상가를 임대하는 세입자는 월세를 고스란히 지출비용으로 부담해야 하기 때문에 물건 가격을 올릴 수밖에 없는 구조다. 이로 인해 세종시 자장면이 한 그릇에 5000원~6000원씩 판매될 수밖에 없다.

사정이 이런데도 불구, 분양가 고공행진에 대해 LH공사 측은 "예외적인 상황 이다"는 입장이다. 민영건설사보다 낮은 분양예정가에 투자자들이 몰리는 현상은 당연하지만 이번에 최고점을 찍은 '평당 1억 상가'는 자신들조차 이해할 수 없는 현상이라는 것이다.

하지만 속내를 들여다보면 쉽게 납득이 되지 않는 부분이 곳곳에 산재한다.

가장 주목할 부분은 아파트 입주세대 대비 상가공급이 적정했는가에 있다. LH공사가 제시한 분양가 2억4843만원(사실상 최저가)에 11억2051만원에 낙찰된 1-3 생활권 M1 상가의 경우, 세대수가 1623세대에 1층상가로만 해서 8개 호실을 배치하는 것으로 설계했다.

LH공사가 제시한 ‘아파트세대 대비 상가공급 검토기준(안)’에 따르면, 수도권은 1000세대당 10호실, 지방대도시는 9호실, 그리고 지방소도시(시, 군)은 7호실로 기준을 삼고 있다. 

아울러 1000세대를 초과하는 아파트는 초과 300세대 당 1개의 상가가 추가된다. 이 같은 기준안에 따르더라도 이 단지는 최소 9개의 상가가 배치돼야 한다.

이에 대해 LH공사는 “설계 당시 건축승인가구가 1300세대로 되어 있어 8호실로 배정된 것으로 안다”며 “당초 1300세대에서 1600여세대로 공급세대 수가 늘어난 만큼 상가 호수도 늘어나야 한다는 주장은 일리가 있지만, 주변 여건을 고려해 결정한 것”이라고 해명했다.

하지만, 설계변경 과정을 거치면서 늘어난 아파트 공급세대에 비례해 상가를 늘리지 않은 이유에 대해서는 '주변여건 고려'라는 답변 외에는 없다. 특히 LH공사 측에서 설계당시 세종특별자치시를 지방소도시(군)로 구분해 상가공급 호수를 적용했다는 것조차 논란의 여지를 남겼다.

LH 주장대로 세종시가 과거 연기군 정도의 도시로 인식했다면, 인구 50만 목표로 추진하고 있는 정부의 행복도시 건설비전이나 정책과도 배치되는 부분이기 때문이다.

여기에 같은 날 입찰에 부쳐진 M10은 세대수가 982세대에 7개 호실이 배정된 자체는 2개 단지 자체비교만으로도 이해할 수 없는 대목이다.

이와 관련, 세종시 현지 부동산업자들은 "지나치게 부풀려진 미래가치 때문에 과도한 가격을 써낸 응찰자가 1차적인 문제라면, 그만큼 과열된 원인이 무엇인가에 대해서는 LH 공사와 행복청 등 관계기관이 답변할 차례"라고 입을 모았다.

▲세종시 아파트 상가 입찰결과.